Licytacja komornicza i wycena nieruchomości
Postępowanie egzekucyjne na wiele scenariuszy. Komornik sądowy działający na zlecenie wierzyciela ma za zadanie w taki sposób prowadzić postępowanie egzekucyjne aby jak najskuteczniej i jak najszybciej wyegzekwować pieniądze od dłużnika. W ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego komornik może między innymi dokonywać zajęcia wynagrodzenia za pracę, zajmować rachunki bankowe, ruchomości należące do dłużnika oraz zająć nieruchomość lub jej udział, który do dłużnika należy. Jest to bardzo dotkliwy sposób prowadzenia postępowania egzekucyjnego albowiem może pozbawić dłużnika dachu nad głową. Jak wygląda kwestia sprawa egzekucji z nieruchomości, w tym licytacji komorniczej? Za jaką kwotę komornik może zlicytować nieruchomość dłużnika?
W pierwszej kolejności komornik dokonuje zajęcia nieruchomości. O tym fakcie informuje dłużnika, wzywając do zapłaty pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Innymi słowy, komornik sądowy „grozi palcem” dłużnikowi, w ten sposób, że jeśli dłużnik ten nie spłaci zaległości to komornik przystąpi do wyceny nieruchomości. Jest to pierwszy etap postępowania egzekucyjnego z nieruchomości.
Drugim etapem jest przystąpienie do omawianego opisu i oszacowania, czyli wyceny nieruchomości na potrzeby przyszłej licytacji. Wyceny dokonuje rzeczoznawca, który działa na zlecenie komornika. Sporządzony operat szacunkowy opisywać ma stan nieruchomości oraz jej wartość. Jeśli zlicytowany na być udział w nieruchomości, to wtedy rzeczoznawca tak czy inaczej wycenia całą nieruchomość, i podaje wartość samego udziału.
Kolejnym etapem jest już sama licytacja komornicza, która zazwyczaj odbywa się w budynku sądu. Najniższa cena za jaką na pierwszej licytacji może nieruchomość zostać sprzedana to 3/4 wartości oszacowania, czyli kwoty jaką w operacie szacunkowym wskazał rzeczoznawca. Jeśli pierwsza licytacja nie zakończyła się sprzedażą nieruchomości, to może mieć miejsce druga licytacja. Podczas drugiej licytacji najniższa cena za jaką można sprzedać nieruchomość to 2/3 wartości oszacowania.
Postąpienie, czyli podbijanie ceny podczas licytacji następuje o nie mniej niż 1% jej wartości. Jeśli nieruchomość została wyceniona na kwotę 400.000 zł to postąpienie wyniesie przynajmniej 4.000 zł.
Pamiętać należy, że wartość oszacowania nieruchomości powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli tak się nie stanie czyli rzeczoznawca poda w operacie szacunkowym wartość nieruchomości niższą niż jej wartość rynkowa, to koniecznie przedmiotowy operat należy zaskarżyć. Jest to kluczowa kwestia, głównie pod kątem tego, że sprzedaż nieruchomości pomimo tego, że jest dotkliwa dla każdego dłużnika, służy zaspokojeniu długów. Czy wyższa wartość oszacowania nieruchomości, tym wyższa cena będzie stanowiła cenę wywoławczą podczas licytacji.